Строим бизнес на сдаче помещений в аренду. Классы и цены

Аренда офисного помещения - одна из основных статей расходов любого бизнеса. Если речь идет о стартапе, то стоимость может быть критически дорогой, поэтому к выбору "второго дома", как по праву можно назвать офис, стоит подходить максимально вдумчиво.

Казалось бы, прозвучит абсурдно, но первое, что нужно учесть при выборе офиса, - его целевое назначение.

Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова считает, что необходимо четко определиться с местом. Так, отдельный вход нужен компаниям, которые по роду своей деятельности каждый день принимают большое количество посетителей. В этом случае витрина и расположение в проходном месте могут привлечь дополнительных клиентов. Такими арендаторами являются нотариусы, туристические агентства, агентства недвижимости массового сегмента, банки и т.д. А вот бизнес, который продает товары и услуги другим бизнесам (B2B), редко принимает клиентов у себя и не нуждается в отдельном входе.

Директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов в свою очередь отмечает, что у каждой компании, которая решила снять офис, свои цели. "Кому-то нужно первое помещение для бизнеса, который ориентирован под товары - шоу-рум, офлайн-точка интернет-магазина. В этом случае, к примеру, требования к доступности офиса невысоки, поскольку посетители будут приходить по предварительному согласованию. Если речь идет, скажем, о туристической или юридической компании, где поток клиентов достаточно плотный, то требования уже совсем другие. Третьим для бизнеса вообще нужен тихий, спокойный офис, где можно поставить столы и начать работать. Так что нужно сразу выделить важные критерии и ориентироваться на них", - подчеркивает эксперт.

Проверить доступность

Очень важным фактором, о котором многие забывают, является ограничение доступа в офис. Многие офисные центры или здания ограничивают доступ в офисы в выходные или поздно вечером и рано утром, в нестандартное рабочее время. "Если бизнес оказывает услуги или связан с работой в разных часовых поясах, это может помешать нормальному ведению бизнеса. Это также может быть существенным ограничением для стартапов, сотрудники которых могут буквально жить в офисе, проводить там по 16 часов в день", - считает Анна Левитова. Если здание имеет строгую пропускную систему и на входе посетителям необходимо предъявлять паспорт, это также может расстроить клиентов, озабоченных вопросами конфиденциальности.

Чистота сделки

Особое внимание нужно уделять договору аренды офиса - это необходимый и важнейший этап сделки.

"Юридическая чистота - это то, что объединяет все сделки по аренде во всех сегментах. Арендовать помещение необходимо у владельца, кроме того, по договору аренды лучше проконсультироваться с юристом. Некоторые арендодатели через условия договора могут влиять на арендатора, изменять условия сделки, например, повышать стоимость. Вообще полезно посмотреть отзывы об арендодателе, благо в интернете их достаточно много", - подчеркивает Максим Жуликов.

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Если срок договора менее года, то регистрировать его не обязательно. Иногда некоторые арендодатели специально заключают договоры на 364 дня или на неопределенный срок, дабы избежать регистрации.

Что должно присутствовать в типовом договоре:

Подробное описание с указанием адреса, площади и расположением на поэтажном плане.
- Срок договора аренды. Если он не указан, то договор автоматически признается бессрочным. В этом случае любая из сторон договора может его расторгнуть с уведомлением за три месяца.
- Срок аренды. Важно помнить, что если подписание акта приема-передачи не совпадает с датой вступления договора в силу, сроки действия договора и аренды не совпадут.
- Обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года.
- Права третьих лиц на объект аренды.
- Арендная плата (также могут учитываться коммунальные или другие расходы).
- Порядок возврата помещения арендодателю.
- Ответственность сторон договора за неисполнение его условий.

Еще один важный момент - заключение договора субаренды нежилого помещения.

Такой договор требует документально зафиксировать согласие собственника. При этом, если собственник помещения - любое юридическое или физическое лицо, в договоре на срок до года достаточно визы собственника с подписью и печатью в правом верхнем углу: "Не возражаю" или "Согласовано". А вот все долгосрочные (от одного года и более) договоры аренды необходимо регистрировать в соответствующих инстанциях вне зависимости от формы собственности. Дело в том, что договор субаренды, оформленный без визы или регистрации, лишает арендатора права получить лицензию, оформить вывеску. Расходы по оплате счетов по такому договору не могут быть зачислены на затратные счета и отнесены на себестоимость.

Дополнительные факторы

При оценке помещения не следуйте слепо за предложением арендодателя. Помните, что на цену влияет много факторов, и некоторые из них могут оказаться в вашу пользу - укажите на это арендодателю. Учитывайте как можно больше критериев: месторасположение помещения, его готовность к заселению, ремонт, состояние административного здания, в котором расположен офис, этаж, наличие коммуникационных сетей, охраны, парковки.

К общим требованиям к хорошему офису можно отнести наличие связи, интернета. Если компания достаточно большая, стоит подумать о том, насколько просто сотрудникам добраться от метро и есть ли рядом кафе или столовые.

Личный опыт

Директор по развитию ООО "Навигатор Недвижимость" Светлана Архипова рассказала о том, как ей удалось решить проблему аренды первого офиса. "Дело в том, что недалеко от места жительства у любого человека гарантированно есть определенное количество бизнес-центров, - рассказывает начинающая бизнес-вумен. - Я собрала их контакты и планомерно обзвонила на предмет того, есть ли у них подходящее для меня помещение. Для меня было важно, чтобы офис находился в приличном месте, а не в промзоне на территории завода, чтобы в нем была собственная инфраструктура. А вот вопрос парковки, к слову, был не критичен, хотя для многих он крайне важен. Связь и доступ в Интернет есть в 99% офисных и бизнес-центров, вопрос лишь в количестве провайдеров, где-то их два, а где-то десять. Что касается возможности задерживаться на работе после определенного времени, то этот вопрос решается дополнительным договором. Собственно, по итогам уточнения всех деталей мы подписали договор аренды и акт приема-передачи. Задача решилась достаточно просто, хотя и пришлось потратить время. Однако результат того стоит".

Ксения Алиева

Теперь - советы для тех, кто решил снять полноценный офис. Как выбирать помещение и какие подробности стоит узнать у собственника? Директор по маркетингу и продажам агентства недвижимости «МИАН24» Андрей Петухов рассказал «Теориям и практикам», на что стоит ориентироваться при выборе рабочего пространства.

Андрей Петухов

директор по маркетингу и продажам агентства недвижимости «МИАН24»

Определитесь с приоритетами

В зависимости от роли помещения в бизнесе можно условно выделить так называемые front-office и back-office . Вольный перевод на русский - «продающий» и «обслуживающий» соответственно. Вы собираетесь обслуживать клиентов в офисе? Какой поток клиентов в день ожидается? Если клиентов предполагается много (розничный бизнес), то совершенно естественно, что фронт-офис должен располагаться в проходном месте рядом с метро. Если же, к примеру, вы организуете дизайн-студию и основное общение с клиентом идет онлайн, то вам подойдет практически любое пространство. Поэтому важно сначала определиться, как вы будете работать с клиентами, и лишь потом искать офис.

Выбирайте офис для людей

Типичная ошибка собственника бизнеса - арендовать офис рядом со своим домом или «в престижном месте». В таком случае возникают проблемы с поиском персонала и привлечением клиентов. Далеко не все готовы ездить в удаленную промзону или платить за бизнес-ланч 500 рублей. Подумайте о простых работниках: как они будут добираться, где будут обедать и т.п. Немаловажной проблемой является парковка - сразу решите, сколько парковочных мест необходимо вашим работникам и клиентам.

Классы и цены

Офисы условно делятся на разные классы - А+, А, А-, В, С и D. Чем выше класс, тем лучше расположение, качество помещений и развитость инфраструктуры. Но будьте бдительны и выбирайте по сумме характеристик, а не только по классу. Средняя цена аренды сейчас 22,5 тыс. руб./м² в год, но разброс цен начинается от 9 тыс. руб./м² и до бесконечности. Безусловно, аренда офиса в бизнес-центре - наиболее удобный вариант. Например, в случае необходимости расширения можно будет переехать или снять дополнительное помещение по соседству.

Кризис - самый удачный период для аренды

Начиная с лета из-за геополитических факторов цены на аренду офисной недвижимости упали на 8–15%. Даже многие крупные компании отказываются от части площадей или переводят бэк-офисы в более дешевые бизнес-центры. Поэтому именно сейчас можно столкнуться с очень выгодными предложениями. Можно смело торговаться с собственниками и просить уступок.

Комбинируйте форматы

Но, несмотря на ценовую коррекцию, цены в престижных бизнес-центрах остаются заоблачными. При этом современные коммуникационные технологии позволяют работать со всем миром в режиме онлайн - воспользуйтесь этой возможностью. К примеру, можно разместить небольшой фронт-офис в центре Москвы, а обслуживающие подразделения - в ближнем Подмосковье. Часть сотрудников можно нанять на удаленную работу с еженедельными встречами в офисе.

Подводные камни

Не стесняйтесь задавать вопросы собственнику, у которого собираетесь арендовать рабочее пространство. Ключевой вопрос - «юридическая прописка»: сможете ли вы получить юридический адрес и будете ли официально вписаны в список арендаторов. Без этого, например, ни один серьезный банк не откроет вам расчет. Сразу обговорите все сопутствующие расходы: кто берет на себя техническое обслуживание помещения, какой интернет-провайдер разрешен в здании и т.д. Если вам необходима вывеска и другая наружная навигация - обговорите это «на берегу»: по закону без согласия собственника любая наружная реклама недопустима.

Подумайте о субаренде

Субаренда - обычная хозяйственная практика. Если понравившееся помещение для вас слишком велико, «лишние» площади можно сдать в субаренду, зарабатывая фиксированный доход каждый месяц. В идеале субаренда может покрывать большую часть ваших расходов на офис. Также и вы можете воспользоваться субарендой при снятии офиса. В этом случае обязательно требуйте от арендодателя письменного подтверждения согласия собственника.

Арендовать или покупать?

Часто клиенты задают вопрос: что выгоднее - арендовать или покупать? Каждая ситуация индивидуальна: необходимо сопоставить рост арендных ставок и рост цен на коммерческую недвижимость. Выбор большинства, даже крупных компаний - аренда. При этом нельзя исключать и альтернативные инструменты, такие как коммерческая ипотека и лизинг недвижимости.

Как искать

Можно искать офис самостоятельно или доверить эту работу риелтору. Но даже если вы обратитесь к риелтору, сначала проведите подготовительную работу сами - посмотрите предложения в интернете, пообщайтесь с собственниками и их агентами. Это позволит уточнить ваши требования, а также чувствовать себя увереннее при работе с риелтором. При выборе исполнителя из числа агентов обращайте внимания на личный опыт риелтора, а не только на общий стаж работы агентства. И не стесняйтесь требовать замены риелтора, если его работа вас не устраивает.

Есть помещение. Какой бизнес открыть? Большинство предприятий, вне зависимости от их размера, требуют определенных помещений для оказаний своих услуг или производства продукции. Для ведения бизнеса подходит любое помещение в хорошем состоянии – будь то гараж, ангар, подвальное помещение, загородный дом, квартира или что-то другое. В этой статье подробнее рассматривается ведение бизнеса по сдаче в аренду квартир и подвальных помещений.

Для того чтобы начать свое дело потребуется приобрести квартиру или подвал, что уже станет довольно крупным капиталовложением. Не стоит забывать о том, что покупка недвижимого имущества это один из лучших видов инвестиционных инструментов и именно поэтому стоимость уже готовых квартир довольно высока. Оптимальным вариантов для приобретения станет недвижимость на начальном этапе строительства. В этот момент недвижимое имущество сэкономит от 20 до 40% стоимости в последствие.

Покупка и оформление недвижимости

Конечно же, наиболее популярным вариантом для открытия офиса остаются деловые центры, чья инфраструктура полностью направлена на оптимизацию рабочего процесса. Однако стоимость помещений в таких центрах довольно высока и такие приобретения не могут себе позволить многие компании среднего и малого бизнеса.

Вторым по популярности вариантом является аренда помещений на первых этажах жилых зданий и, так называемый, street-retail (помещения на первых этажах с отдельным входом и собственными витринами). Так же высоким спросом пользуются бывшие хозяйственные помещения. Очень часто можно встретить различный бизнес в подвальном помещении. Зачастую это продуктовые магазины, кафе и рестораны, салоны красоты и мелкие магазины бытовой техники.

При рассмотрении варианта открытия бизнеса на аренде помещений следует ознакомиться со спросом и предложениями рынка аренды и продажи недвижимости, инфраструктурой района, в котором находит планируемая покупка и коэффициент «проходимости» (прим. коэффициент показывает значение, основанное на количестве человек посещающих прилегающую территорию за определенный отрезок времени).

Покупка недвижимости связана с манипулированием крупными суммами денег и на такие операции часто охотятся мошенники.

Покупать недвижимое имущество надо либо у проверенного человека (родственники, друзья или коллеги), либо в агентствах (самый невыгодный вариант), либо при участии риэлтора (в этом случае придется оплатить его услуги в размере определенного процента от суммы покупки). Чтобы обезопасить себя при покупке следует внимательно читать все документы и хорошо ознакомиться с самим продавцом. Безопасность в таком бизнесе должна стоять на первом месте. После покупки недвижимости следует оформить ее для того, чтобы можно было сдавать в аренду на коммерческой основе.

Заключительным этапом подготовки станет ремонт помещения. Богатого наполнения не требуется, так как многие компании производят редизайн помещения по своему вкусу. Следует учитывать, что превращение обычной квартиры на первом этаже в помещение класса street-retail потребует документального подтверждения, так как установка уличной двери или крупных витрин повлияет на целостность здания.

Сдача помещения в аренду

Для центральной части города подойдет практически любое помещение категории street-retail. Такие помещения с удовольствием арендуют различные магазины или рестораны. В спальных районах квартиры на первых этажах нет устоявшегося списка компаний-арендаторов, именно поэтому спрос здесь хоть и ниже центральных районов, но остается на приличном уровне.

Реклама испокон веков являлась двигателем бизнеса. Для поиска клиентов на свое недвижимое имущество одним из лучших способов станет активная реклама. Размещение объявлений на интернет ресурсах или в газетах, оформление рекламной вывески на здании, в котором находится помещение или подача информации о своих услугах в целевые агентства (правда в этом случае существует шанс того, что придется делиться процентом дохода).

Величина дохода с аренды зависит от помещения и его расположения. К примеру с небольшой двухкомнатной квартиры в центре Москвы можно получить от 100 000 рублей в месяц. По статистике большинство квартир, сдаваемых в аренду, окупаются в срок около восьми лет. При покупке квартиры в кредит ежемесячные выплаты составят практически аналогичную сумму доходу, что позволит получить квартиру в собственность практически без затрат.

Посуточная аренда

Сдача квартир посуточно как бизнес возникла не так давно. Основное отличие от обычной аренды – более частая смена клиентов, что в итоге потребует более широкой активности в плане рекламы. Изначально посуточная сдача не рассматривалась как вид бизнеса и была исключительно способом периодического заработка.

Сейчас сдача собственного жилищного фонда в аренду один из самых простых способ получить финансовые средства коммерческим способом без особых усилий. Длительная аренда дает постоянство дохода, однако в этом случае теряется уровень доходности. Посуточная сдача даст хорошую ежедневную прибыль, однако возникает множество забот с постоянным поиском клиентов и в большем количестве затрачиваемого времени на оформление краткосрочной аренды.

Вторым по популярности способом извлечения прибыли из бизнеса, основанного на аренде помещений – целенаправленная покупка недвижимости, для последующей сдачи в аренду. Процесс покупки, оформления и поиска клиентов практически идентичен приобретению помещений для ведения коммерческой деятельности с другими предпринимателями и компаниями. Однако в этом случае потребуется квартира в благополучном районе, с хорошей инфраструктурой и в шаговой доступности от общественного транспорта. Все это положительно повлияет на величину извлекаемой прибыли.

Замыкает тройку способов создания бизнеса на аренде так называемая субаренда. По сути, предприниматель станет посредников между двумя звеньями – арендодателем и клиентами. Такой способ подойдет для тех, кто не имеет достаточно средств для покупки недвижимого имущества и не имеет своего. Суть процесса заключается в оформлении жилья в долгосрочную аренду и последующей пересдачей посуточно. Таким способом возможно «отбить» арендные платежи за первые десять дней. Доход за оставшиеся двадцать дней станет чистой прибылью предпринимателя.

Организация процесса

Помимо наличия недвижимого имущества потребуется учесть несколько аспектов. Во-первых, любая коммерческая деятельность требует обязательной регистрации в налоговых органах Российской Федерации. При оформлении предприятия подойдут два вида правовых форм – индивидуальное предпринимательство и общество с ограниченной ответственностью.

Во-вторых, документальное оформление недвижимости для возможности ведения коммерческой деятельности. В том случае, если речь идет о субаренде, то следует нотариально заверить все договора с владельцем квартиры и учесть все моменты – стоимость, сроки, возможность пересдачи и прочее. Любую передачу денежных средств лучше производить в присутствии нотариуса.

Третье – обустройство жилой площади (мелкий ремонт, покупка расходников, мебели и прочее) и старт рекламной компании. Рекламу следует максимизировать – ведение активной работы с газетами, интернет ресурсами и третьими лицами. Под третьими лицами можно понимать различные юридические и физические лица, при помощи которых распространяется информация об услугах (к примеру: размещение визиток и буклетов на вокзалах или транспортных агентствах).

Бизнес на сдаче квартир посуточно довольно тяжелое занятие в плане затрачиваемого времени.

Большое количество клиентов потребует большого внимания и осторожности. Для того, чтобы не ошибиться и не пропустить сроки оплат следует подписывать договор с каждым новым клиентом. Передача ключей от арендуемой недвижимости осуществляется после подписания. По завершении сроков договора следует провести осмотр квартиры на наличие поломок или хищения имущества.

Любое предприятие создается для того, чтобы приносить прибыль своему владельцу. А более высокий уровень доходности будет доступен только в том случае, если предприниматель заинтересован в его развитии и модернизации. Увеличить прибыль можно двумя способами – обновление жилищного фонда (закупка современной бытовой техники, ремонт, улучшение инфраструктуры квартиры и прочее) и покупка дополнительной недвижимости. В первом способе рост благоустройства вызовет рост стоимости аренды, однако количество клиентов может сократиться из-за высокой стоимости. Второй способ гарантированно даст рост прибыли, но и работы так же прибавит.

Наработка клиентской базы

Лучший клиент – постоянный клиент. Бизнес на аренде квартир как никакой другой подтверждает это правило. Постоянство клиентской базы позволит сократить затрачиваемое время на оформление аренды и сроки простоя.

Первое, чему нужно уделить внимание при подборе клиентов – состояние предлагаемого помещения. В том случае, если заявленные характеристики не будут соответствовать реальности предприниматель, скорее всего, потеряет клиента.

Ни в коем случае нельзя терять коммуникационные возможности. Посуточная аренда квартир как бизнес довольно динамична и следует предоставить клиентам возможность связаться практически в любой момент. Своевременность предоставления информации и возможность заблаговременно забронировать помещения сыграет положительную роль в росте репутации бизнеса.

В том случае, если бизнес не ограничивается одной или парой квартир, имеет смысл оформить клиентскую программу.

Различные акции, такие как бесплатный трансфер, 2+1 или периоды скидок дадут рост клиентов, а так же увеличит объем постоянных арендаторов.

Краткосрочная аренда популярна среди тех, кто прибывает в город на малые сроки. Из этого можно сделать вывод, что клиент может быть плохо знаком с городом. Это очередной плюс для предпринимателя. Выпуск собственной продукции, на которой указаны логотип, контактные данные и прайс-лист станут хорошим шагом в наработке клиентской базы. Все это можно совместить с необходимыми вещами в незнакомом городе – печать информации на картах городского транспорта, календарях и прочем.

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

офисные помещения;
торговые;
складские;
индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

Расходы на строительство или приобретение помещения.
Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
Расходы на содержание и охрану помещения.
Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

достаточно большой период окупаемости;
не очень высокий уровень рентабельности;
высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

долгосрочные договора сроком от года и выше;
стабильный уровень прибыли;
доход будет получаться арендодателем постоянно;
пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Начинающие предприниматели полагают, что наличие офиса - это просто must-have для бизнеса. С одной стороны, так оно и есть, ведь именно в офисе мы встречаем клиентов, именно офис является местом взаимодействия сотрудников. Но не каждому бизнесу требуется офис. В этой статье мы рассмотрим, нужен ли офис для бизнеса.

Будет полезно: научитесь обустраивать свое рабочее место под руководством кураторов бесплатной бизнес-игры «Твой Старт»

Нужен ли для бизнеса офис

Причин, по которым офис необходим для бизнеса, может быть много.

1. Рабочие места сотрудников. Конечно, принимая на работу персонал, важно знать и контролировать, как работают сотрудники. Есть такое представление, что без контроля люди не будут сами ничего делать. Но это лишь кадровый вопрос, насколько правильных людей вы набираете в команду и какова ваша система мотивации. Сегодня большое количество людей работает удаленно вне офиса, и тем не менее качественно выполняет свою работу.

2. Место встречи с клиентами и партнерами. Если задавать вопрос, нужен ли офис, то для встречи клиентов и партнеров , - конечно, да. Ведь вы не можете постоянно консультировать клиентов только по телефону, люди захотят встретиться с вами, чтобы заключить договор на обслуживание. Поэтому в данном случае офис необходим.

Допустим, у вас туристическая фирма. Офис вам нужен, по крайней мере, для того, чтобы сюда могли прийти клиенты, могли получить подробную информацию о странах и курортах мира, заключить договор, оплатить и забрать документы.

Конечно, все это можно сделать и удаленно, мы уверены - от этого работа не станет менее эффективной, но поскольку людям свойственно опасаться работы с фирмами-однодневками, людям нужны гарантии, поэтому они предпочтут личную встречу с вами.

То же самое касается и партнерских отношений.

3. Официальная регистрация компании. Еще одной причиной необходимости снять офис является место регистрации компании.

4. Контроль сотрудников. Начинающие предприниматели, как правило, не имеют отлаженной системы работы бизнеса и контроля сотрудников. Поэтому им необходим офис, чтобы видеть, кто и чем занимается в течение рабочего времени и иметь возможность направлять деятельность компании .

Агентства недвижимости. Вы можете обратиться за помощью к риэлторам, если сами не уверены в своем выборе. Выбирайте агентство, которое специализируется на коммерческой недвижимости.
Самостоятельный поиск офиса - это самый лучший вариант, ведь вы точно понимаете, кто ваши клиенты и зачем вам офис. Если вам нужен офис просто для сотрудников и руководителей, то, скорее всего, вы можете снять помещение на окраине города, сэкономив при этом на расходах. Многие предприниматели полагают, что наличие бизнеса требует снять статусный офис. Но это не всегда оправдано. Клиентам важен офис, чтобы им было комфортно в нем находиться. Но гораздо важнее хорошее и качественное обслуживание, чем дорогой офис компании.
Офис в торгово-развлекательном комплексе. Сегодня местом большой проходимости людей являются торговые центры, где сдаются в аренду офисные помещения. Если ваш бизнес связан с клиентским обслуживанием, то смело можно рассмотреть такой вариант. Но следует быть готовым к высокой арендной плате.
Договор аренды. Когда вы определитесь с офисом, вам придется подписать договор аренды, и в этом вопросе нужно быть очень внимательным. Если возникнут разногласия между арендатором и арендодателем, то договор будет важнейшим документом для решения конфликта в суде.Ведь если вы не изучите внимательно договор, то, возможно, вам придется постоянно согласовывать малейшие действия с арендодателем, или вы не будете иметь доступа ко всем арендуемым площадям.
Государственная регистрация договора. После заключения договора, если он был заключен сроком более чем на один год, вам следует зарегистрировать его в исполнительных органах местной власти.
Договор субаренды нежилого помещения. Если вы заключаете договор субаренды, то вам необходимо согласие собственника помещения, зафиксированное документально.

Альтернативные варианты, где можно снять офис

Если вы не хотите тратить деньги на содержание офиса, то для вас существуют альтернативные варианты ведения бизнеса.

Виртуальный офис подойдет таким компаниям, которые могут осуществлять свою деятельность исключительно с помощью коммуникационных инструментов и возможностей интернет-связи. Здесь главное - создать правильную систему мотивации сотрудников и систему отчетности.
Коворкинг подойдет также тем, кто не хочет снимать дорогой офис, но работать дома или в кафе не может. Коворкинг-центры стали весьма популярными и объединяют таких людей, как фрилансеры, фотографы, программисты, дизайнеры, интернет-предприниматели.
Бизнес-инкубатор. Молодые компании, которые работают в высокотехнологичной сфере, могут попытаться попасть в бизнес-инкубатор и получить место в аренду на льготных условиях.

Заключение

Выгодно снять офис можно на окраине города в офисном помещении. Но этот вариант не подойдет тем, кто работает напрямую с клиентами и им требуется помещение для встречи с клиентами.

Но если ваш бизнес позволяет вести проект удаленно хотя бы для некоторых сотрудников, то лучше воспользоваться этой возможностью. Ведь консультантам, рабочим, дизайнерам не обязательно находиться в офисе, они могут работать на выездах, дома или даже в кафе. От вас требуется создать четкую систему взаимодействия сотрудников в этом формате.

_____________________________________________________________________________

Статья оказалась полезной для вас? Тогда ставьте Класс!